試談《長遠房屋策略》

龔涉

《先驅》第44期,19976

政府一月發表《長遠房屋策略評議》諮詢文件,提出了解決本港未來十年房屋問題的建議。

《長策》指出,政府房屋政策的主要目標是:(一)幫助所有家庭獲得合適和可以負擔的住屋;及(二)鼓勵市民自置居所。

何謂「合適」、「可以負擔的」的住屋,難於作一定義,《長策》中也沒有嘗試去提出一個較有根據的定義,但要市民「自置居所」這個含義就清晰不過。在《長策》中,政府認為「隨著社會日漸富庶,市民自然希望有更好的居住環境、更多的自置居所機會」,「越來越多家庭希望擁有自己的居所而不願意與別人同住」,是房屋需求增加的主要原因。

擁有舒適、寬敞,屬於自己的住所,當然是每個人的願望。但在現時香港的經濟、政治情況,究竟有多少市民有意願,有能力去「自置居所」?近年香港樓價急升,私人市場上的樓價完全脫離市民的購買力,已是不爭的事實。有統計說自八四年至今,香港的平均薪金增加了三倍,但同期的平均樓價卻升了十倍。做一個簡單的計算,在八四年一個家庭若要置業,每個月便需用去三分一的收入來供樓,到現在那個家庭卻要用全部收入的百分之一百一十有多來供樓,換句話說,那個家庭用去整份收入也買不起樓。

這當然是個過份簡單的推算,但最少說明了一個簡單不過的現實:樓價已完全脫離了一般市民的購買力,市民無力買樓時,政府卻用盡方法,逼使現時公屋居民及有需要入住公屋的人士「自置物業」。

除了繼續增加興建居屋(興建居屋與公屋的比例已由八十年代後期的一比三變為現在的一比一),及繼續推行夾心階層住屋計劃並推廣至公屋居民外,政府更建議將重建公屋轉為居屋發售,大量增加公營的出售房屋。

另外透過「威迫利誘」(公屋評議會語)的方法,大幅度提高租金(預計公屋每兩年平均租金加幅達三成或以上),收緊入住公屋的條件(例如劃一要公屋清拆、重建戶也要接受全面入息及資產審查才可上樓),取消子女繼承權;另一方面,《長策》卻建議「資助」公屋居民「買樓」,提出「出售公屋計劃」,將十年樓齡以下的公屋售賣給公屋居民,另外亦建議將新建的公屋轉作居屋售賣給合資格入住公屋及現時的公屋居民,願意買這些公屋變居屋的人士並且會得到政府十數萬元的財政補助。

在八七年的《長遠房屋策略》裡,政府曾承諾在九七年前將全部公屋輪候家庭安排「上樓」,九七年後的輪候人士只需等廿四個月便可編配公屋。但事實上現在輪候冊上仍有十五萬戶家庭在苦候公屋編配,平均輪候年期達七年之久。

近年國內新移民日增,加上私人市場上的樓價,租金不斷上升,市民對公屋的需求明顯地與日俱增,但在《長策》諮詢文件中卻完全沒有保證會增加公屋的興建。文件甚至連具體的預算公屋建屋數量都沒有。再看看近年編配給輪候人士的實際公屋數量:九五/九六年度是一萬四千個單位,九六/九七年度減至九千個,預計九七/九八年度更減為六千六百個。

在十年前的《長策》裡,政府還會提出「公屋主導」及「居屋主導」兩者之間的選擇去作為解決香港房屋問題政策方向,但現在卻「擺明車馬」要市民買樓去解決自己的居住問題。香港政策透視的賴偉良在二月十九日的明報上寫道:「……增加自置居所……一來可限制政府在房屋提供上的角色,二來可減少民間對整體政策方向的挑戰……而且,對於日後更加強調社會穩定,非政治化,延續一貫政策的特區政府來說,當然會極力支持一套以自置居所為目標的長遠發展策略……」。

賴文很清楚地指出了政府在房屋政策上的兩個取向:第一,逐步卸去政府應有的為不能在私人市場上置業人士提供居所的責任,第二,透過迫使更多人自置物業達到其社會控制的目的。

政府將更多資源投放在興建居屋,放緩出租公屋的興建量,出售公屋,將重建公屋變為居屋,將居屋轉售年限減為三年,資助「夾心階層」人士購買私人樓宇等一系措施,直接的結果將是政府逐步減低對提供出租公屋的承擔。低下層市要等更長的時間才能「上樓」,繼續在貴租而空間狹少的租住單位內生活。最近政府甚至打算逐步將公屋管理交由私人機構承辦。有消息說,房署的職員有一大部份會因屋村管理私營化而調往其他部門。

另一方面,更多人「被迫買樓」,「出售公屋」導致公屋逐步變為私樓,轉售年限縮短後,居屋更快進入炒賣市場,更多人直接,間接地參與「炒樓」,樓市的升跌影響著越來越多人的生計。長遠的結果很可能是大家都想樓價繼續上升,而不希望樓價下跌。大家知道,港英的相當多收入都依靠賣地,亦即間接依靠樓價高企。社會上越多「小業主」(打引號是因為許多業權根本不在居民手中,而在銀行手中),就越少人反對高樓價,就越能依靠這些小業主去抵消低下階層對高樓價的批評。

另外,香港的公屋居民或有資格入住公屋的人士如快將清拆的木屋、臨屋居民,從來都是都市居民運動的主要參與者,他們除了較容易動員起來,向政府爭取房屋上的權益外,近年更有一些從動員公屋居民爭取權益發展起來的組織,將關注的層面擴及宏觀政策的研究,並常從社會整體資源分配不均的角度去批評政府。如「公屋評議會」便是。此外,現時三級議會內有不少議員也是透過公屋居民運動而進身議會架構的,他們背負著「為民請命」的使命進入建制,對政府多多少少造成一定的壓力。

如果《長策》的建議真的得到落實,現有公屋日漸變為私樓,公屋興建的數目得不到增長,客觀上確實為現時的港英以及日後的特區政府,舒緩了不少壓力。